雙親將房子過戶給子女,「生前」和「逝後」區別大,該如何選擇?差別很大,搞清楚可以省一大筆錢

當雙親將房子過戶給子女應該選擇在「生前」還是「逝後」呢?在新出臺的規定下,兩種繼承方式相差甚遠,看完分析後就明白該怎麼選擇了。

「生前」過戶不免費

在生前過戶,通常情況有「贈送」和「買賣」兩種,有的朋友會有疑問:為什麼父母的房子還有賣給子女這種說法?父母的就是自己的呀,帶著疑問分別對比一下就一目了然了:

雙親贈送給子女時,屬于直系親屬之間的贈送可以免征個稅,但是印花稅(雙方各自承擔0.05%)、公證費估值費和登記費(1%)、契稅(3%)這三種稅無法避免,按照一線城市1000萬元市值的房產為例,此時按照直系親屬贈送應交納的總費用為:1000萬元*(0.1%+1%+3%)≈41萬元,相對而言稅費並不高。

值得注意的是,生活中難免會遇到再買房和賣賣的情況發生,根據新的規定,雙親贈送給子女的房產屬于「偶然所得」,在交易時需要交納20%的個人所得稅,跟中彩票、勞務提成一個道理,此時家庭的住宅在不滿足「滿五唯一」的條件下時,這20%的稅費將無法避免,比如4年後估值1100萬元,則要承擔220萬元的個人所得稅。

雙親和子女採取買賣過戶方式時,計算稅費的稅率與贈送相同,對于大部分人而言雙親過戶給子女的過戶都是滿足不了「滿五唯一」,這裡我們做個簡單計算,假設滿足「滿五唯一」條件,則根據面積不同需要承擔不同比例的契稅和固定的個稅,通常情況下90㎡以內、90-144㎡之間、144㎡以上需分別承擔1%、1.5%、3%的契稅,此時的個人所得稅比例為1%,三者分別需承擔的總稅費為20萬元、25萬元、40萬元。

若買賣過戶的房子不滿足「滿五唯一」條件,還需要另外承擔1%的個稅,還是以1000萬的房產為例,也就是按照不同面積應該分別承擔30萬元、35萬元、50萬元的稅費,在此後若子女希望再次轉賣房產時,還需額外承擔增值部分20%的稅費,假設同樣在四年後價值1100萬元,此時需要承擔的個人所得稅費用為20萬元。

由此可見,如果不考慮後續轉賣的情況下,144㎡的住宅選擇買賣方式過戶費用更低,超過144㎡選擇贈送方式更合適,如果考慮到子女後續再次轉賣,在房價不會出現大漲大跌的情形下,選擇買賣方式過戶更加合適,這兩種方式中,無論是以哪種方式進行過戶,都無法完全免除過戶產生的費用。

「逝後」繼承過戶更人性化

在最新出臺的民法典規定中,繼承也被寫入其中,逝後繼承的費用較低,只有少量的公證費和登記費,通常情況下只有幾百上千元左右,並且繼承分為兩種:有遺囑繼承和無遺囑繼承。

在有遺囑的情況下繼承,民法典中明確規定「遺囑當先」,也就是說老人可以根據自己的意願選擇繼承人,可以是順位繼承人也可以的非順位繼承人,並且遺囑的效力以最後一份有效遺囑的為准,這樣以來,當出現不孝子孫不善待老人時,老人完全可以另外設立一份遺囑,注明將房產過戶給指定的人,充分遵從了老人的主觀意願,截止到目前為,我國還未正式出臺遺產稅,但是在後續子女若想將房產轉賣,仍需交納偶然所得的個稅(20%),假設按照1100萬元左右的成交價計算,則需要交納220萬元的個稅。

在無遺囑的情況下繼承,則需要遵循「順位繼承」原則,民法典中明確規定第一順序繼承人為配偶、子女、父母,第二順位繼承人為兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,在同一順位繼承人中,多人共同均分房產份額,舉個例子:老李夫婦家中養育一男一女,當老李夫婦其中一人因病先去世後,剩下的其中一個配偶和兒女將分得逝去方份額的1/3,若幾年後雙親都去世,在無遺囑的情況下兩個子女將均分房產份額,此時若子女希望出售房產,兩人均要承擔個人份額成交價的20%。

從「生前」和「逝後」兩種過戶方式來看,在不考慮以後轉賣的情況下,144㎡以內的住房採取買賣過戶或繼承的稅費最低,超過144㎡面積的住房採取贈送過戶更合適,當考慮到後續轉賣時,由于贈送或繼承都是屬于「偶然所得」,在轉賣時需要承擔20%的個人所得稅,此時選擇買賣方式過戶承擔的稅費最低。

現實生活中,更傾向于為子女出首付資金購置新房,畢竟年輕人的居住需求和老人很難相同,對于父母名下有新房可以直接過戶時,會更傾向于採取買賣的方式過戶給子女,畢竟未來子女還會繼承自己居住的房子,盡可能地為日後子女減輕不必要的開銷是每個父母都會思考的事。

對此,你認為雙親在將房子過戶給子女時選擇哪種方式更合適呢?歡迎下方留言一起討論。

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